Thẩm định giá là gì? Cơ sở giá trị hoạt động thẩm định giá tài sản

(TDVC Hoạt động Thẩm định giá) – Thẩm định giá đã ra đời và phát triển rất lâu từ những năm 40 của thế kỷ XX, đặc biệt là ở các nước có nền kinh tế phát triển. Trong thời kì hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng, việc phát triển ngành thẩm định giá là một nhu cầu tất yếu, nhất là với những nền kinh tế đang phát triển. Tại Việt Nam nhu cầu thẩm định giá tài sản phục vụ nhiều mục đích ngày càng cao, từ đó các công ty thẩm định giá được thành lập ngày càng nhiều, đây là những nhân tố tích cực giúp cho môi trường thẩm định giá mang tính cạnh tranh nhiều hơn.

Khi nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, vai trò thẩm định giá ngày càng quan trọng; thẩm định giá góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển của thị trường trong nước cũng như trên toàn thế giới mà nó còn góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế thế giới.

1. Khái niệm thẩm định giá

Thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường và thẩm định giá được tiến hành dựa trên các giao dịch có tính thị trường. Tuy nhiên trong nhiều trường hợp không có thị trường để định giá, thẩm định viên phải dựa vào các cơ sở phi thị trường.

Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài sản (Quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia. Hiện nay tại Việt Nam và trên thế giới khái niệm thẩm định giá được các tổ chức, học giá định nghĩa như sau:

1.1. Khái niệm thẩm định giá theo Việt Nam

• Theo Khoản 15 Điều 4 Luật Giá năm 2012 định nghĩa thẩm định giá như sau: Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
• Theo Đại học Kinh tế Quốc dân (Việt Nam): Có thể định nghĩa thẩm định giá (Valuation hay Appraisal) là việc ước tính hay xác định giá trị của một tài sản. Hoặc đó là cách thức mà giá trị một tài sản được ước tính tại một thời điểm và một địa điểm nhất định. Hay thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

1.2. Khái niệm thẩm định giá theo Quốc tế

Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau:

• Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. Khái niệm thẩm định giá này đưa ra vẫn còn rất chung, chỉ mang tính chất giải thích một cách khái quát từ ngữ mà chưa đưa ra được bản chất của thẩm định giá.
• Giáo sư W.seabrooke- Viện đại học Portsmaouth, Vương quốc Anh đưa ra định nghĩa: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữuu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.”
• Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/05/1999 “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.  
• Theo Greg Mc.Namara- nguyên Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Quốc tế: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của tài sản và mục đích của thẩm định giá tài sản. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà thẩm định giá thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng.” Bắt đầu từ khái niệm này, chúng ta dần thấy được bản chất thực sự của khái niệm thẩm định giá, ở đây, chúng ta đã nhận thức được thẩm đính giá là một hoạt động xác định giá trị tài sản.

2. Đối tượng thẩm định giá 

2.1. Thẩm định giá bất động sản

Theo quy định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, bất động sản bao gồm: ­

• Đất đai; ­
• Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; ­
• Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; ­
• Các tài sản khác do pháp luật qui định;

2.2. Thẩm định giá động sản

Động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Động sản là tài sản có thể chuyển dịch hoặc di dời từ nơi này sang nơi khác trong không gian nhất định mà vẫn giữ nguyên tính năng, công dụng. Thẩm định giá Động sản bao gồm:

• Máy móc thiết bị
• Dây chuyền sản xuất
• Phương tiện vận tải
• Hàng hóa…

2.3. Thẩm định giá dự án đầu tư

Thẩm định giá dự án đầu tư là việc nghiên cứu, phân tích khách quan, khoa học, toàn diện tất cả nội dung kinh tế kỹ thuật của dự án, đặt trong mối tương quan với môi trường tự nhiên, kinh tế xã hội để quyết định đầu tư, tài trợ vốn cho dự án. Đối tượng thẩm định giá dự án đầu tư bao gồm:

• Dự án bất động sản;
• Dự án khu công nghiệp;
• Dự án Cảng;
• Dự án Mỏ khoáng sản;
• Dự án thủy điện…

2.4. Thẩm định giá trị doanh nghiệp

Thẩm định giá trị Doanh nghiệp được hiểu và thừa nhận một cách rộng rãi là việc:

• Điều tra phân tích chi tiết các hoạt động, tài sản, các khoản nợ
• Đánh giá các hoạt động, tài sản, các khoản nợ của công ty
• Xác định giá trị hiện hữu và tiềm năng của một doanh nghiệp

2.5. Thẩm định giá trị tài nguyên khoáng sản

Thẩm định giá trị Tài nguyên là xác định giá trị Tài nguyên mỏ khoáng sản, tài nguyên rừng, tài nguyên năng lượng…

2.6. Thẩm định giá trị tài sản vô hình

Tài sản vô hình là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế. Tài sản vô hình bao gồm:

• Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ;
• Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật…
• Các mối quan hệ phi hợp đồng mang lại lợi ích kinh tế cho các bên, các mối quan hệ với khách hàng, nhà cung cấp hoặc các chủ thể khác, ví dụ như danh sách khách hàng, cơ sở dữ liệu…;
• Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.

3. Vai trò thẩm định giá

Hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam và các quốc gia khác trên thế giới luôn ngày càng phát triển, trình độ chuyên môn của các thẩm định viên về gia ngày càng được nâng cao và hoạt động này đóng vai trò quan trọng của rất nhiều thành phần kinh tế nói riêng và thị trường nói chung. Thẩm định giá có một số vai trò như sau:

• Thẩm định giá đúng giá trị thị trường góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới
• Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế khu vực, thế giới
• Tư vấn về giá trị tài sản, giá cả tài sản và các bên liên quan và công chứng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua bán, đầu tư, đánh thuế, bảo hiểm, cho vay tài sản
• Định giá đúng giá thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả Pareto.
• Bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế.

4. Mục đích thẩm định giá

Mục đích thẩm định giá là lý do bắt đầu và xác định phạm vi của công việc thẩm định giá. Mục đích của việc thẩm định giá là đưa ra kết luận giá trị cuối cùng, và sẽ không thay đổi khi cung cấp cho việc sử dụng kết quả thẩm định giá. Vì vậy mục đích thẩm định giá tài sản có vai trò quan trọng để các thẩm định viên đưa ra các phương pháp thẩm định giá phù hợp đối với từng loại tài sản theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Một số mục đích thẩm định giá phổ biến hiện nay trong nền kinh tế thị trường như sau:

• Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước;
• Làm căn cứ tư vấn và lập dự án đầu tư, phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, duyệt dự toán các dự án, công trình;
• Làm căn cứ xét xử và thi hành án dân sự, án hình sự, án hành chính liên quan đến giá trị quyền và lợi ích có trong tài sản của các bên liên quan;
• Mua bán, chuyển nhượng tài sản, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;
• Mua bán – sáp nhập doanh nghiệp (M&A), góp vốn liên doanh, giải thể doanh nghiệp, chia tách, phá sản, thành lập Doanh nghiệp;
• Cổ phần hóa Doanh nghiệp, chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp;
• Làm căn cứ thế chấp vay vốn Ngân hàng, bán đấu giá Tài sản, xét thầu các dự án;
• Hoạch toán kế toán, tính thuế;
• Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
• Xác định giá trị tài sản định cư nước ngoài, chứng minh tài chính, du lịch;
• Tham khảo giá trị thị trường;
• Các mục đích khác đúng theo pháp luật quy định

5. Cơ sở giá trị thẩm định giá

Cơ sở giá trị tài sản có thể là cơ sở giá trị thị trường hoặc cơ sở giá trị phi thị trường. Giá trị tài sản được ước tính trên cơ sở giá trị thị trường là giá trị thị trường, giá phi thị trường là giá trị phi thị trường và được xác định bằng các cách tiếp cận theo quy định của hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

• Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểmthẩmđịnhgiá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trongmột giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cáchcó hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.
• Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa điểmthẩmđịnh giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trìnhsửdụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiệnhạnchế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị không phảnánhgiá trị thị trường khác. Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác.

6. Các nguyên tắc chi phối hoạt động thẩm định giá

Giá trị của tài sản được hình thành bởi sự tác động của nhiều yếu tố như giá trị sửdụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩmđịnhviên cần nghiên cứu, vận dụng các nguyên tắc cơ bản dưới đây để phân tích, đánh giá cácyếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản, từ đó đưa ra kết luận về giá trị của tài sản. Trong thẩm định giá tài sản có 11 nguyên tắc cơ bản bao gồm:

• Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất;
• Nguyên tắc cung – cầu; Nguyên tắc thay đổi;  
• Nguyên tắc thay thế;
• Nguyên tắc cân bằng; Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm;
• Nguyên tắc phân phối thu nhập; Nguyên tắc đóng góp;
• Nguyên tắc phù hợp;
• Nguyên tắc cạnh tranh;
• Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai.

7. Quy trình thẩm định giá tài sản

Quy trình thẩm định giá được áp dung theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 “Quy trình thẩm định giá’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính bao gồm các bước như sau:

• Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
• Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
• Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
• Bước 4. Phân tích thông tin.
• Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
• Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

8. Phương pháp thẩm định giá tài sản

Trong lĩnh vực thẩm định giá thẩm định viên sử dụng ba cách tiếp cận phổ biến để đi đến kết luật giá trị của tài sản bao gồm: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập. Ngoài ra cách tiếp cận hỗn hợp được kết hợp từ cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận từ chi phí cũng được các thẩm định viên sử dụng trong từng trường thẩm định giá cụ thể. Tương ứng các cách tiếp cận là các phương pháp thẩm định giá:

• Cách tiếp cận từ thị trường tương ứng là phương pháp so sánh
• Cách tiếp cận từ chi phí là phương pháp chi phí tái tạo, chi phí thay thế
• Cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu
• Cách tiếp cận hỗn hợp là phương pháp chi phí và phương pháp dòng tiền chiết khấu

Để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp, thẩm định viên luôn phải căn cứ vào: Mục đích thẩm định giá; Đặc điểm của loại hình tài sản thẩm định giá; Mức độ sẵn có, độ tin cậy của các thông tin, số liệu thu thập trên thị trường. Vì một tài sản có thể có nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau. Mỗi phương pháp thẩm định giá cho ra một mức giá chỉ dẫn, hoặc nhiều mức giá chỉ dẫn. Các mức giá chỉ dẫn sẽ được thẩm định viên xem xét, phân tích, thống nhất để tìm ra một mức giá ước tính cuối cùng của tài sản thẩm định.

Thẩm định giá là dịch vụ tư vấn tài chính chuyên nghiệp xuất phát từ nhu cầu tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường, góp phần làm minh bạch hóa giá của các loại tài sản, thúc đẩy thị trường vận hành một cách hiệu quả. Dịch vụ thẩm định giá do tổ chức, doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá đảm nhiệm trên cơ sở bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá, đồng thời tổ chức cung cấp dịch vụ thẩm định giá phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động thẩm định giá. Việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá phải được triển khai theo những nguyên tắc riêng phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá, Luật Giá và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá là gì? Cơ sở giá trị hoạt động thẩm định giá” tại chuyên mục Tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666  0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com